证券时报记者 张达
“8·28”地产新政出台满月，北京于9月24日率先交出地方细则答卷。住房城乡建设部有关负责人近日明确表态，现房销售已是大势所趋，新项目要优先选择现房销售，同时统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持性政策。
在预售门槛提至主体结构封顶、预售资金全额监管、按揭延至竣工备案后发放的全国统一底线之上，地方细则在哪些细节上作答，直接决定着房企的“算账方式”。受访专家认为，土地出让金能否分期缴纳、竣工验收能否拆分至最小单元、“新老划断”如何平稳过渡，是当前业内最关注的三个问题。北京细则的落地，为这三个问题提供了观察样本。
土地款能否分期：
地方“减负”的首要抓手
“‘8·28’地产新政实际上剥离了商品住房预售制度的融资功能，购房款全额进入监管账户、竣工备案后方可使用，房企无法再像过去那样用销售回款滚动拿地。”国务院发展研究中心市场经济研究所研究员王瑞民接受记者采访时说，在此背景下，拿地环节的资金压力会部分传递给地方政府，地方政府需要通过土地出让环节的安排为房企“减负”，以维持土地市场的稳定。
新政在土地端作出了方向性安排，包括合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案；房企购地须用自有资金，土地出让价款可按国家规定分期缴纳，具体缴纳比例和时限由市县人民政府确定。
王瑞民认为，各地正在研究中的细则，底层逻辑之一就是如何在土地出让上给予优惠，且每个城市会根据自身实际选择不同的优惠组合。比如，三四线城市土地价款本身不高，土地出让金分期缴纳大概率将成为主要方式，分期之后企业拿地压力不大，这类城市更看重房地产对投资的拉动作用，土地端让利的意愿也更强。
“一二线城市可调整的空间则相对更大，具体安排取决于单个地块的情况，既可以在土地价格上直接让利，也可以采取土地价款分期出让等方式，可利用的政策工具更多。”王瑞民说。
除资金端让利外，王瑞民还提到规划指标上的调整空间。“通过下调容积率等政策导向，推动低密度‘好房子’供应，增强产品的市场竞争力。同样是住房，低层住宅与高层住宅的产品力存在明显差异。”在他看来，如果地方政府对土地出让金现金流需求较为迫切，也可能在规划条件上给予更多优惠。
率先交卷的北京，选择的正是土地款分期这一工具。北京细则明确，8月28日后新公告出让的住宅用地，土地款可两年分期支付且免息。
竣备能否拆分至最小单元：
房企转向“抢竣备”
根据“8·28”地产新政，实行预售的单体建筑须完成主体结构封顶；在销售阶段，按揭放款时点延后至项目竣工备案后，购房资金则须待项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除监管。
对于“封顶”如何认定，北京细则率先给出了标准，8月28日后新公告出让的住宅用地项目申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，且需出具建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的主体结构验收记录。
在新政框架下，房地产项目的关键时间节点发生了明显位移。普睿数智董事长丁祖昱告诉记者，过去房企为加速回款是“抢开盘”，如今则转向“抢竣备”。竣备时点直接决定按揭放款时点和资金归集速度，其重要性较以往大幅上升，也将成为房企项目运营的核心指标。
“按最小单元组织竣工验收，大概率将成为各地细则普遍采用的方式，且未来毛坯房竣备比例会大幅度增加。”丁祖昱认为，竣备是资金回笼的前置条件，新预售政策要求按揭贷款须在竣工备案后发放，意味着楼栋竣备完成，购房款才能归集到位。而按最小单元竣备能够缩短单个节点的建设周期，客观上加快项目的开发进度。
在他看来，这一安排为房企提供了操作空间，如果整盘房源短期难以全部售出，房企可以先将已售楼栋，比如三栋楼先行组织竣工验收，完成竣备即可推动银行放款、归集资金，不必等待整盘一次性竣备。
在按揭发放的执行口径上，新老交界处仍存在模糊地带。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，对于“8·28”地产新政之后新取得建设工程规划许可证（以下简称“工规证”）的项目，按新政要求执行竣备后放按揭，这一点是明确的。但对于已取得工规证、“8·28”新政之后新取得预售证的项目，按政策口径应执行原有预售政策、封顶后放款，但从银行端的实际执行看，有的城市已经开始对这部分项目执行竣备后放按揭，不过并非所有项目都如此。因此，这类项目究竟是否会在全国各地、所有银行层面统一按竣备放款执行，目前尚存不确定性。
这一模糊地带，北京给出了首个明确答案，8月28日后取得预售证的项目，统一要求竣工备案后方可放款（含公积金贷款）。不过，对按最小单元组织竣工验收，北京细则并未作出安排，这一关键问题仍有待后续其他城市细则作答。
“新老划断”如何衔接：
平稳过渡是关键
按照三部委文件的安排，新政并未“一刀切”，而是以是否取得工规证划界，8月28日之前已取得工规证、实行预售的项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策执行；8月28日起新出让土地和已出让土地未取得工规证的项目，优先选择现房销售，实行预售的规范预售条件，加强预售资金监管；已取得工规证的项目，则鼓励实行现房销售。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬接受记者采访时表示，地方细则的首要考量应该是促进“新老划断”平稳过渡。已出让土地、新政前后分批取得工规证的项目，拿地时是按原有政策测算的地价水平，让这部分项目继续按原有政策执行，是保障市场平稳推进的前提。
“新政要求已出让土地、未取得工规证的项目，若实行预售，要按新预售政策执行。”江苏省住房和城乡建设厅住宅与房地产业促进中心副主任魏东泉对记者说，但有些房地产开发企业反映，这类项目当初拿地时成本测算是按照老的预售方式进行的，现在改成新预售政策，销售回款时点延后不少，企业财务成本明显增加。不排除个别地方对这类项目在不能完全确保不发生新的交付风险的情况下“开口子”，也就是仍按老预售政策执行。
这一诉求在北京细则中得到了回应。北京对在途项目分类施策并给予过渡期, 8月28日前已取得（含部分取得）工规证、未拿预售证的项目，按原预售政策执行；已拿地（含正在出让）、未取得工规证的项目，经区政府确认按时交付并报市级部门备案后，2027年底前仍可按原预售条件申请预售，但重点监管额度须覆盖剩余工程及房企承担的红线外市政配套费用。
至于各地细则最终会采取何种口径，虞晓芬表示，地方大概率会综合考虑去化周期、开发商的承受能力、地方财政状况等多重因素来决定。她同时认为，库存量大、去化周期长的城市
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